Čo je speňažovanie majetku v konkurze
Keď sa firma alebo podnikateľ dostane do úpadku, súd vyhlási konkurz. Konkurz môže byť aj súčasťou oddlženia fyzickej osoby — toho, čo sa ľudovo volá osobný bankrot. V oboch prípadoch súd ustanoví správcu, ktorý majetok dlžníka (zákon ho volá úpadca) zapíše do súpisu a postupne ho predá, aby z výťažku zaplatil veriteľov.
Tento predaj sa volá speňažovanie a riadi sa zákonom č. 7/2005 Z. z. o konkurze a reštrukturalizácii. Zákon správcovi ukladá získať „čo najvyšší výťažok, v čo najkratšom čase, s vynaložením čo najnižších nákladov“. § 91 ods. 2 Pre kupujúceho z toho plynie, že správca chce predávať rýchlo — a nehnuteľnosti, o ktoré nie je záujem, časom zlacňujú.
Zákon sa výrazne zmenil 1. októbra 2025. Konkurzy a oddlženia, ktoré sa začali skôr a ešte neskončili, sa však dokončujú podľa predchádzajúceho znenia (len niektoré procesné pravidlá platia už v novom znení). § 206q ods. 1 a 4 Takých konaní bude ešte dlho veľa. Pri konkrétnej ponuke si preto overte, kedy sa konanie začalo — v článku upozorňujeme, kde sa pravidlá líšia.
Kto o predaji rozhoduje
Správca nepredáva podľa vlastnej vôle. Na speňaženie potrebuje záväzný pokyn príslušného orgánu a v žiadosti oň musí navrhnúť spôsob predaja aj s odôvodnením. § 83, § 84
- Ak je nehnuteľnosť zaťažená záložným právom, tvorí oddelenú podstatu a pokyny dáva zabezpečený veriteľ (typicky banka, ktorá má na nej hypotéku). Výťažok ide prednostne jemu. § 94
- Ostatný majetok tvorí všeobecnú podstatu a pokyny dáva veriteľský výbor, ktorý môže určiť, kedy pokyn netreba.
Preto sa podmienky predaja (minimálna cena, zábezpeka, lehoty) v jednotlivých konkurzoch líšia — určuje ich správca podľa pokynu, nie jeden pevný zákonný rámec ako pri dražbách.
Kde nájdete ponuky
Od 1. októbra 2025 sa údaje a udalosti z konkurzov zverejňujú v insolvenčnom registri a správca tam zverejňuje aj oznámenia o dražbách, ktoré organizuje. § 206p, § 92 ods. 6 Predtým sa tieto oznámenia objavovali v Obchodnom vestníku a v konaniach začatých pred 1. októbrom 2025 sa ešte môžu objaviť tam; pri najstarších konkurzoch (vedených podľa predpisov spred júla 2005) zákon Obchodný vestník pre oznámenia o dražbe výslovne ponecháva. § 206q ods. 6 Ak hľadáte konkrétnu ponuku, sledujte insolvenčný register aj Obchodný vestník.
Na realmon.sk ponuky správcov zbierame a pri každej uvádzame správcu a jeho kontakt. Správcovia ponuky často uverejňujú aj na svojich weboch a realitných portáloch.
Tri hlavné spôsoby predaja
Zákon dáva správcovi na výber § 92 ods. 1: vyhlásiť verejnú obchodnú súťaž, poveriť predajom dražobníka, zorganizovať dražbu, ponukové konanie alebo iný súťažný proces, alebo predať majetok „iným vhodným spôsobom“. V praxi sa stretnete najmä s tromi:
| Spôsob | Ako funguje | Pre koho je výhodný |
|---|---|---|
| Ponukové konanie | Správca zverejní ponuku a lehotu. Záujemcovia pošlú písomné ponuky (zvyčajne v zalepenej obálke), správca ich naraz otvorí a vyhodnotí. Spravidla vyhráva najvyššia cena. | Najčastejší spôsob; netreba nikam chodiť a nikto nevidí, koľko ponúkajú ostatní. |
| Dražba | Buď ju zorganizuje sám správca (primerane podľa zákona o dobrovoľných dražbách), alebo poverí dražobníka. Prebieha ako bežná dražba s licitátorom a príklepom. | Keď je o nehnuteľnosť väčší záujem; pravidlá pozri v článku o dobrovoľnej dražbe. |
| Priamy predaj | Predaj „iným vhodným spôsobom“ — správca predá konkrétnemu záujemcovi za dohodnutú cenu, so súhlasom príslušného orgánu. | Typicky po neúspešných kolách; záujemca sa môže správcovi ozvať aj sám s ponukou. |
Ak správca organizuje dražbu sám, primerane sa použijú pravidlá zákona o dobrovoľných dražbách — podrobnosti nájdete v článku Dobrovoľná dražba nehnuteľnosti.
Ako sa zapojiť do ponukového konania
- Prečítajte si podmienky. Každé vyhlásenie uvádza, čo sa predáva (často súbor viacerých nehnuteľností naraz), lehotu na ponuky, či je stanovená minimálna cena, výšku zábezpeky a ako sa ponuky vyhodnotia.
- Dohodnite si obhliadku a vyžiadajte si podklady — súpis majetku, znalecký posudok, ak existuje, a list vlastníctva. Správca nehnuteľnosť často nepozná lepšie ako vy; predáva ju „ako stojí a leží“.
- Zložte zábezpeku, ak ju podmienky vyžadujú, tak, aby bola na účte správcu včas.
- Pošlite ponuku presne podľa pokynov: v zalepenej obálke s označením konkurzu a heslom (napr. „NEOTVÁRAŤ – ponukové konanie“), s pevnou sumou, identifikačnými údajmi a ďalšími požadovanými prílohami. Ponuka doručená po lehote alebo bez povinných náležitostí sa nezohľadní.
- Vyhodnotenie a zmluva. Víťaz uzavrie so správcom kúpnu zmluvu a zaplatí cenu v lehote podľa podmienok. Neúspešným záujemcom sa zábezpeka vráti.
- Kataster. Kúpna zmluva so správcom sa do katastra zapisuje vkladom — návrh na vklad podáva spravidla správca alebo kupujúci podľa dohody v zmluve.
Kúpa z oddlženia (osobného bankrotu)
Ak sa konkurzom oddlžuje fyzická osoba, zákon jej predaj upravuje podrobnejšie. Pre kupujúceho to znamená iné podmienky, než na aké je zvyknutý z firemných konkurzov:
- Obydlie dlžníka môže správca predať iba dražbou. § 167o ods. 1 Ak by po odpočítaní nepostihnuteľnej hodnoty obydlia nezostalo nič aspoň pre časť veriteľov, predať ho nemožno vôbec. § 167o ods. 2
- Časť výťažku zodpovedajúca nepostihnuteľnej hodnote obydlia ide dlžníkovi, nie veriteľom. § 167o ods. 3 Preto sa obydlie nepredáva „za každú cenu“ — dražba sa uskutoční, len ak výťažok pokryje aj túto sumu a niečo zostane veriteľom.
- Ostatné nehnuteľnosti sa v oddlženiach začatých od 1. októbra 2025 predávajú dražbou len vtedy, ak o to požiada veriteľ a zaplatí preddavok na jej náklady; inak ich správca predá rovnako ako hnuteľné veci. § 167n ods. 1 V starších konaniach sa nehnuteľnosti väčšej hodnoty dražia automaticky a len menej hodnotné idú ako hnuteľné veci. Najnižšie podanie pri dražbe určí zabezpečený veriteľ s najlepším poradím, prípadne zástupca veriteľov; pri byte alebo dome, kde má dlžník trvalý pobyt, nesmie byť nižšie ako limity zákona o dobrovoľných dražbách. § 167n ods. 2
- Predaj „ako hnuteľná vec“ znamená ponukové konanie s lehotou najmenej 10 kalendárnych dní. Zohľadnia sa len ponuky, ku ktorým záujemca zložil zábezpeku vo výške celej ponúknutej ceny. Vždy rozhoduje najvyššia cena, pri zhode žreb správcu. § 167p ods. 1
Pri oddlžení môžu príbuzní dlžníka v priamom rade, súrodenec, manžel, bývalý manžel, spoluvlastník nehnuteľnosti alebo obec, v ktorej nehnuteľnosť leží, so súhlasom dlžníka vykúpiť majetok za cenu, ktorú ste ponúkli vy. Stačí, ak ju do 10 dní od skončenia dražby či ponukového konania zaplatia správcovi. Ak správca ich právo obíde, môžu do 3 mesiacov od predaja žiadať od vás, aby ste im vec ponúkli na predaj. § 167r ods. 2, 4 a 5 S investíciami do nehnuteľnosti preto počkajte, kým tieto lehoty uplynú.
Bývalý manžel a spoluvlastník majú toto právo od 1. októbra 2025, a to aj v starších konaniach, ak lehoty ešte neuplynuli. § 206q ods. 9
Čo sa stane so záložnými právami
Toto je najväčšia výhoda kúpy z konkurzu. Speňažením majetku v konkurze zanikajú všetky zabezpečovacie práva — teda aj hypotéky a iné záložné práva na nehnuteľnosti. Výnimkou sú len záložné práva, ktoré zriadil sám správca po vyhlásení konkurzu, a niektoré skoršie zabezpečovacie práva k majetku tretej osoby. § 93 ods. 2
Pri oddlžení zanikajú zabezpečovacie práva prihláseného zabezpečeného veriteľa a všetky neskoršie. § 167k ods. 4 Ak teda na nehnuteľnosti viazne záložné právo veriteľa, ktorý sa do konania neprihlásil a je v lepšom poradí, môže zostať — overte si to.
Kupujúci je chránený aj vtedy, ak sa ukáže, že dlžník vlastne nebol vlastníkom veci zapísanej v súpise — vlastníctvo nadobudne, pokiaľ o tom nevedel ani vedieť nemusel. § 93 ods. 3
Vecné bremená, nájomné zmluvy a iné práva, ktoré nie sú zabezpečovacími právami, predajom v konkurze nezanikajú automaticky. Prezrite si list vlastníctva, časť C, a pýtajte sa správcu na nájomníkov.
Predkupné práva a spriaznené osoby
- Správca nie je viazaný zmluvnými predkupnými právami. Ak má niekto predkupné právo zo zákona alebo zapísané ako vecné právo (napríklad spoluvlastník), správca mu musí nehnuteľnosť písomne ponúknuť a ten má na prijatie 60 dní, ak osobitný zákon neurčuje kratšiu lehotu. § 93 ods. 1
- Predaj osobe spriaznenej so správcom alebo s dlžníkom, veriteľovi alebo osobe spriaznenej s veriteľom si vyžaduje záväzný pokyn príslušného orgánu. § 83 ods. 1 písm. e)
Na čo si dať pozor
- Žiadne záruky. Správca za stav a vady nehnuteľnosti spravidla neručí; podmienky to zvyčajne výslovne uvádzajú.
- Súbory majetku. Ponuka môže zahŕňať viac pozemkov a stavieb naraz — nedá sa kúpiť len časť.
- DPH. Ak je dlžník platiteľom DPH, k cene budovy môže pribudnúť daň (napríklad pri stavbách do piatich rokov od kolaudácie). Overte, či je cena v podmienkach s DPH alebo bez nej.
- Užívatelia. V nehnuteľnosti môžu byť nájomníci alebo samotný dlžník. Ak sa správca v zmluve nezaviaže odovzdať ju vypratanú, riešenie zostane na vás.
- Viac kôl. Ak ponukové konanie neprinesie výsledok, správca ho spravidla opakuje s nižšou cenou — stojí za to sledovať aj neúspešné ponuky.
Zhrnutie v bodoch
- V konkurze predáva majetok správca podľa pokynov zabezpečeného veriteľa alebo veriteľského výboru.
- Predaj môže byť dražbou, ponukovým konaním alebo priamym predajom; podmienky určuje každé vyhlásenie samostatne.
- Od 1. 10. 2025 sa oznámenia zverejňujú v insolvenčnom registri; konania začaté skôr sa dokončujú podľa starších pravidiel.
- Pri oddlžení môžu blízki dlžníka do 10 dní vykúpiť vec za vašu cenu.
- Kúpou z konkurzu zanikajú záložné práva — vecné bremená a nájmy nie.
- Pri oddlžení sa obydlie dlžníka predáva len dražbou a pri ponukovom konaní treba zložiť celú cenu ako zábezpeku.