Ako kúpiť nehnuteľnosť od štátu: osobitné ponukové konanie a elektronická aukcia

Čo štát predáva a prečo

Ministerstvá, úrady, nemocnice, školy, Slovenská správa ciest, armáda a ďalšie štátne organizácie spravujú tisíce budov a pozemkov. Keď niektoré z nich už nepotrebujú, zákon ich označuje ako prebytočný majetok štátu a ukladá ich predať. Typicky ide o bývalé kasárne, budovy úradov, ubytovne, byty, pozemky pri cestách, garáže či rekreačné zariadenia.

Predaj sa riadi zákonom č. 278/1993 Z. z. o správe majetku štátu. Dôležité je vedieť, že štát svoje nehnuteľnosti nepredáva dražbou podľa zákona o dobrovoľných dražbách — zákon to výslovne zakazuje. § 13a ods. 8 Namiesto toho používa písomné ponuky alebo elektronickú aukciu.

Register ponúkaného majetku štátu

Všetky ponuky sa zverejňujú v Registri ponúkaného majetku štátu na adrese ropk.sk, ktorý prevádzkuje Ministerstvo financií SR. § 8d Pri každej ponuke nájdete správcu (úrad, ktorý predáva), opis nehnuteľnosti, minimálnu cenu, podmienky a dátum uzávierky. Register zverejňuje aj výsledky — správca ich tam musí uviesť do piatich pracovných dní od vyhodnotenia. § 8d ods. 4

Na realmon.sk ponuky štátu zobrazujeme spolu s dražbami, takže ich vidíte na mape a vo filtroch podľa okresu aj typu nehnuteľnosti.

Ponukové konanie alebo elektronická aukcia

Predtým, než sa nehnuteľnosť ponúkne verejnosti, musí ju správca aspoň 30 dní ponúkať iným štátnym organizáciám. Až keď ju nikto z nich nechce, ide do predaja. § 8 ods. 1 O spôsobe predaja rozhoduje jej primeraná cena § 8 ods. 8:

Ako prebieha elektronická aukcia

1. Správca vyhlási aukciu v registri. Záujemcovia v lehote pošlú písomnú cenovú ponuku a zložia zábezpeku.
2. Tí, ktorí splnili podmienky, dostanú najmenej päť dní vopred pozvánku do aukcie s prístupovými údajmi. § 8ab ods. 2
3. Aukcia začína na najvyššej doručenej ponuke (najmenej na primeranej cene) a trvá najmenej jednu hodinu. § 8ab ods. 1 a 3
4. Kto ponúkne najviac na konci aukcie, s tým správca uzavrie zmluvu.

Aukcia sa koná, len ak podmienky splnia aspoň dvaja záujemcovia. Ak ich splní len jeden, správca s ním uzavrie zmluvu priamo, bez aukcie. Predaj, ktorý sa začal elektronickou aukciou, sa musí týmto postupom aj dokončiť. § 8aa ods. 6 a 7

Primeraná cena a jej znižovanie

Štát nesmie predať pod cenu. Primeraná cena je všeobecná hodnota majetku určená podľa predpisov o znaleckej činnosti a je to minimum, pod ktoré ponuka nesmie ísť. § 8a ods. 3, § 11 ods. 2

Ak sa nehnuteľnosť nepredá, zákon dovoľuje cenu postupne znižovať § 8a ods. 8:

Pri budove aj s pozemkom nesmie cena klesnúť pod polovicu primeranej ceny samotného pozemku. § 8a ods. 9 Ak sa nehnuteľnosť nepredá ani v poslednom kole, štát ju bezodplatne ponúkne obci a potom vyššiemu územnému celku. § 8a ods. 10

Ako podať ponuku krok za krokom

1. Prečítajte si podmienky ponuky v registri: minimálnu cenu, uzávierku, výšku zábezpeky, číslo účtu, heslo ponuky a čo všetko má ponuka obsahovať.
2. Dohodnite si obhliadku so správcom; kontakt je uvedený v ponuke. Vyžiadajte si aj znalecký posudok a list vlastníctva.
3. Zložte zábezpeku, ak ju správca vyžaduje. Musí byť pripísaná na jeho účte do konca lehoty na ponuky — nie odoslaná, ale pripísaná.
4. Pripravte ponuku s cenou vyjadrenou pevnou sumou (nie „o 1 000 eur viac ako najvyššia ponuka“) a aspoň vo výške minimálnej ceny. § 8a ods. 2
5. Doručte ju včas. Register odporúča uzavretú obálku označenú slovom „NEOTVÁRAŤ“ a heslom ponuky. Poštová zásielka musí byť u správcu fyzicky doručená v posledný deň lehoty — nestačí ju v ten deň podať na pošte. Elektronická ponuka sa prijíma do 24.00 h posledného dňa.
6. Počkajte na vyhodnotenie. Víťaza správca vyzve na podpis zmluvy.

Zábezpeka

• Správca môže požadovať zábezpeku v peniazoch najviac 10 % primeranej ceny (alebo zníženej ceny v ďalšom kole). § 8a ods. 4
• Ak s vami uzavrie zmluvu, zábezpeka sa započíta do kúpnej ceny.
• Ak ste neuspeli, dostanete ju späť po vyhodnotení, prípadne po tom, čo víťaz zaplatí — najneskôr do 90 dní.
• Ak ste vyhrali, ale zmluvu v lehote nepodpíšete alebo nezaplatíte, zábezpeka prepadá v prospech štátu. § 8a ods. 7

Kedy ponuka neprejde

Správca vylúči ponuku záujemcu § 8a ods. 2:

• ktorý je spriaznenou osobou iného záujemcu (napríklad dve firmy toho istého majiteľa, manželia),
• ktorý ponuku doručil po lehote alebo cenu neuviedol pevnou sumou,
• ktorý nezložil požadovanú zábezpeku.

Ponukové konanie je úspešné, len ak aspoň jeden nespriaznený záujemca ponúkne aspoň primeranú (alebo zníženú) cenu a zloží celú zábezpeku. § 8a ods. 6 Fyzická alebo právnická osoba, ktorá sa podľa zákona musí zapísať do registra partnerov verejného sektora, môže majetok štátu nadobudnúť len ak je v ňom zapísaná. § 8b ods. 5

Zmluva, súhlas ministerstva a kataster

So správcom uzavriete kúpnu zmluvu. Na jej platnosť je pri nehnuteľnostiach spravidla potrebný súhlas Ministerstva financií SR; bez neho zmluva neplatí. Výnimky sú len úzke — napríklad pri nehnuteľnosti s primeranou cenou do 1 000 eur alebo keď kupuje spoluvlastník. § 8c, § 11 ods. 4

Udelenie súhlasu môže trvať aj niekoľko týždňov. Dňom súhlasu je zmluva platná a od tohto dňa máte na zaplatenie ceny najviac 60 dní — presnú lehotu určí zmluva. Návrh na vklad do katastra podáva len správca, a to až po zaplatení ceny. Ak nezaplatíte v lehote, správca musí od zmluvy odstúpiť. § 11 ods. 1

Pri hypotéke zákon výnimočne dovoľuje, aby banka mala na kupovanú nehnuteľnosť záložné právo, najskôr odo dňa platnosti kúpnej zmluvy; postup si vopred preberte s bankou. § 13a ods. 5 Vláda môže predaj zastaviť až do dňa platnosti kúpnej zmluvy. § 8 ods. 8

Zhrnutie v bodoch

• Štát predáva prebytočné nehnuteľnosti cez ropk.sk, nie dražbou.
• Nad 10 000 eur sa predáva elektronickou aukciou, pod touto hranicou spravidla osobitným ponukovým konaním.
• Cena nesmie byť nižšia ako primeraná cena; v ďalších kolách sa znižuje o 10, 30 a 60 %.
• Zábezpeka je najviac 10 % a prepadá, ak víťaz zmluvu nepodpíše alebo nezaplatí.
• Ponuku posielate priamo správcovi, s pevnou sumou a včas.
• Zmluva potrebuje spravidla súhlas ministerstva financií.