Štyri cesty, štyri sady pravidiel
Na realmon.sk nájdete nehnuteľnosti zo štyroch zdrojov. Na prvý pohľad vyzerajú podobne — vyvolávacia cena, termín, zábezpeka — no každý sa riadi iným zákonom a podmienky sa výrazne líšia:
| Kto predáva | Zábezpeka | Na zaplatenie | |
|---|---|---|---|
| Dobrovoľná dražba | dražobník, najčastejšie pre banku | max. 30 % najnižšieho podania | spravidla 15 dní |
| Exekučná dražba | súdny exekútor | 50 % najnižšieho podania | podľa vyhlášky, max. 2 mesiace |
| Predaj v konkurze | správca konkurznej podstaty | podľa podmienok; pri oddlžení celá cena | podľa zmluvy |
| Predaj majetku štátu | štátna organizácia | max. 10 % primeranej ceny | podľa zmluvy, najviac 60 dní od jej platnosti (po súhlase ministerstva) |
Spoločné majú jedno: kupujete bez bežných záruk. Nikto vám nepodpíše, že byt nemá vady, nevráti peniaze, keď sa ukáže vlhkosť v pivnici, a často ani nevidíte, ako to vyzerá vnútri. Lacnejšia cena je odmenou za toto riziko — preto sa ho oplatí čo najviac zmenšiť.
Dokumenty, ktoré si prečítajte
- Oznámenie o dražbe, dražobnú vyhlášku alebo podmienky ponuky — celé, nie len cenu a dátum. Rozhodujúce je, čo stojí tam; realmon.sk ani žiadny portál ich nenahrádza.
- Znalecký posudok — vyžiadajte si ho od organizátora. Všimnite si, či znalec bol vnútri, z akého dátumu je a aké vady opisuje.
- Aktuálny list vlastníctva — pozri ďalšiu časť.
- Pri byte: informácie od správcu bytového domu alebo spoločenstva — výška mesačných zálôh, stav fondu opráv a či má doterajší vlastník nedoplatky. Pohľadávky ostatných vlastníkov bytov sú zo zákona zabezpečené záložným právom na byte a môžu sa vás týkať.
List vlastníctva a ťarchy
List vlastníctva si môžete bezplatne pozrieť na katastrálnom portáli podľa obce a čísla LV alebo parcely. Má tri časti:
- Časť A — čo patrí k nehnuteľnosti: parcely, stavby, byt. Skontrolujte, či sa dražia všetky parcely, ktoré potrebujete (napríklad aj pozemok pod garážou či prístupová cesta).
- Časť B — kto je vlastníkom a aký má podiel. Pri spoluvlastníckom podiele kupujete len časť nehnuteľnosti a zvyšok ostáva iným ľuďom.
- Časť C — ťarchy: záložné práva, vecné bremená, predkupné práva, exekučné záložné práva, poznámky o súdnych sporoch. Toto je najdôležitejšia časť.
Pri každej ťarche si položte otázku: zanikne predajom, alebo ju preberiem?
| Ťarcha | Čo s ňou spravidla býva |
|---|---|
| Záložné právo navrhovateľa / veriteľa, ktorý predáva | uspokojí sa z ceny |
| Ďalšie záložné práva | závisí od druhu predaja a poradia — v konkurze zanikajú, pri dražbe si to overte v oznámení či vyhláške |
| Vecné bremeno (právo prechodu, doživotné užívanie …) | zostáva — preberáte ho |
| Nájomná zmluva | zostáva — stávate sa prenajímateľom |
| Predkupné právo | pri dobrovoľnej dražbe zaniká príklepom (okrem predkupného práva spoluvlastníka); pri exekučnej zaniká príklepom vždy |
Ak vám nie je jasné, čo sa s niektorou ťarchou stane, opýtajte sa organizátora písomne ešte pred dražbou. Pri drahšej nehnuteľnosti je hodinová konzultácia s advokátom lacná poistka.
Obhliadka a stav nehnuteľnosti
- Prihláste sa na obhliadku v termíne z oznámenia. Pri dobrovoľnej dražbe nehnuteľnosti musia byť aspoň dva termíny.
- Ak sa dovnútra nedostanete, prejdite si aspoň okolie, spoločné priestory, strechu a fasádu — a porozprávajte sa so susedmi.
- Pri dome skontrolujte prípojky (voda, kanalizácia, elektrina, plyn), prístup z verejnej cesty a hranice pozemku v mape katastra.
- Pri pozemku si v obci overte územný plán — či je stavebný a čo sa naň smie postaviť.
- Do rozpočtu zarátajte rekonštrukciu, akoby ste vnútri našli to najhoršie, čo je pri danom veku stavby bežné.
Kto v nehnuteľnosti býva
Pri exekučných a dobrovoľných dražbách bytov a domov v nich často ešte býva doterajší vlastník so svojou rodinou. Pri dobrovoľnej dražbe je predchádzajúci vlastník povinný vám nehnuteľnosť odovzdať (dražobník o tom spíše zápisnicu); pri exekučnej dražbe sa po príklepe môžete ujať držby a oznámite to exekútorovi. Ak však užívateľ dobrovoľne neodíde, ako nový vlastník sa musíte vypratania domáhať na súde. Môže to trvať mesiace aj dlhšie.
- Zistite, kto v nehnuteľnosti býva a či tam má trvalý pobyt.
- Zistite, či existuje nájomná zmluva — nájomník zmenou vlastníka neodchádza.
- Počítajte s tým, že prvé mesiace po kúpe nemusíte mať do nehnuteľnosti prístup, a nepredávajte svoje doterajšie bývanie skôr, než ho mať budete.
Financovanie a lehoty
- Zábezpeku musíte mať vo vlastných peniazoch a na účte organizátora včas — pri exekučnej dražbe je to polovica najnižšieho podania.
- Hypotéku si dohodnite vopred. Nie každá banka financuje kúpu na dražbe a schválenie trvá. Pri dobrovoľnej dražbe máte na zaplatenie spravidla len 15 dní.
- Ak nezaplatíte včas, pri dobrovoľnej dražbe sa zo zábezpeky uhradia náklady zmarenej aj opakovanej dražby (a ak nestačí, doplatíte ich); pri exekučnej dražbe navyše zaplatíte rozdiel v cene a škodu — nedražte, kým nemáte financovanie isté.
- Ak ste osoba, ktorá sa musí zapísať do registra partnerov verejného sektora, overte si zápis ešte pred dražbou — pri dobrovoľnej dražbe a pri kúpe od štátu bez neho vlastníctvo nenadobudnete.
- Pri kúpe od štátu počítajte s čakaním na súhlas ministerstva financií (potom máte na zaplatenie najviac 60 dní), pri konkurze so záväzným pokynom zabezpečeného veriteľa alebo veriteľského výboru a pri oddlžení s 10-dňovou lehotou, v ktorej môžu blízki dlžníka vec vykúpiť za vašu cenu.
Náklady navyše
- Znalec alebo stavebný technik, ktorého si prípadne objednáte sami.
- Advokát na kontrolu podmienok a ťarchy.
- Kataster: pri dražbe vás do katastra zapíšu na základe notárskej zápisnice alebo rozhodnutia súdu; pri kúpnej zmluve so správcom v konkurze sa podáva návrh na vklad so správnym poplatkom; pri kúpe od štátu ho podáva správca až po zaplatení ceny.
- Vstupné na dražbu — pri dobrovoľnej dražbe môže byť najviac 3,32 eura na osobu.
- DPH — ak predáva platiteľ DPH (napríklad firma v konkurze), môže sa k cene budovy pripočítať.
- Nedoplatky za správu bytového domu, prepisy energií, výmena zámkov, prípadné vypratanie a sťahovanie vecí.
Daň z prevodu nehnuteľností sa na Slovensku neplatí ani pri kúpe na dražbe.
V deň dražby
- Overte si deň vopred u organizátora, že sa dražba koná — môže sa zrušiť, ak dlžník zaplatí.
- Vezmite si občiansky preukaz a doklad o zložení zábezpeky. V hotovosti možno dražobníkovi zaplatiť spravidla najviac 5 000 €.
- Ak dražíte za firmu, výpis z obchodného registra; ak za niekoho iného, plnomocenstvo s osvedčeným podpisom.
- Ak kupujete do bezpodielového spoluvlastníctva manželov, dohodnite si vopred, kto bude dražiť.
- Príďte s rezervou — pri dobrovoľnej dražbe sa účastníci púšťajú 30 minút pred začiatkom.
- Stanovte si maximálnu cenu vopred a dodržte ju. Pri prihadzovaní je ľahké nechať sa strhnúť; každé podanie vás viaže.
Kontrolný zoznam na vytlačenie
- Prečítal(a) som celé oznámenie / vyhlášku / podmienky.
- Mám znalecký posudok a viem, či bol znalec vnútri.
- Pozrel(a) som si list vlastníctva, časť C, a viem, ktoré ťarchy preberám.
- Bol(a) som na obhliadke alebo som si pozrel(a) aspoň okolie.
- Viem, kto v nehnuteľnosti býva, a mám plán, ak neodíde.
- Pri byte poznám zálohy a nedoplatky voči spoločenstvu.
- Zábezpeka je pripísaná na účte organizátora včas.
- Financovanie celej ceny je zabezpečené v lehote na zaplatenie.
- Mám rozpočet na rekonštrukciu a vedľajšie náklady.
- Mám stanovenú maximálnu cenu.
- Deň pred dražbou som si overil(a), že sa koná, a mám doklady.