Dobrovoľná dražba nehnuteľnosti: ako funguje a ako sa jej zúčastniť

Čo je dobrovoľná dražba

Dobrovoľná dražba je verejný predaj, pri ktorom nehnuteľnosť získa ten, kto ponúkne najvyššiu cenu. Riadi sa zákonom č. 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách. Slovo „dobrovoľná“ neznamená, že s ňou vlastník súhlasí — znamená len, že nejde o exekúciu nariadenú na základe súdneho rozhodnutia, ale o dražbu, ktorú si objedná niekto, kto na to má podľa zákona právo.

V praxi sa stretnete s dvoma situáciami:

• Dražba na návrh záložného veriteľa — najčastejší prípad. Banka alebo iný veriteľ požičal peniaze, dlžník ich nesplácal a veriteľ teraz predáva nehnuteľnosť, ktorá mu slúžila ako záloh (typicky byt alebo dom kúpený na hypotéku). Zákon tomu hovorí výkon záložného práva.
• Dražba na návrh vlastníka — vlastník sám chce predať svoju nehnuteľnosť dražbou, napríklad obec, firma alebo dedičia, ktorí chcú transparentný predaj za trhovú cenu.

Kto je kto

• Navrhovateľ dražby — ten, kto dražbu objednal: vlastník alebo záložný veriteľ. So dražobníkom musí mať uzavretú písomnú zmluvu o vykonaní dražby. § 7, § 16
• Dražobník — firma alebo podnikateľ, ktorý dražbu organizuje. Musí mať živnostenské oprávnenie, odborne spôsobilého zodpovedného zástupcu a poistenie zodpovednosti za škodu s poistnou sumou najmenej 2 000 000 eur. § 6
• Licitátor — zamestnanec dražobníka, ktorý dražbu priamo vedie: vyvoláva ceny a udeľuje príklep. § 9
• Účastník dražby — vy, ak sa zaregistrujete a zložíte zábezpeku. Ten, kto nakoniec dostane príklep, je vydražiteľ.
• Notár — pri dražbe bytu, domu či inej nehnuteľnosti je prítomný a o priebehu dražby spíše notársku zápisnicu. § 20 ods. 13

Pre vás ako kupujúceho je dôležitý najmä dražobník: je to váš jediný kontakt. Od neho dostanete podklady, termín obhliadky aj pokyny k zábezpeke a pri odovzdaní nehnuteľnosti spíše zápisnicu. Samotnú nehnuteľnosť vám po dražbe odovzdáva predchádzajúci vlastník. S navrhovateľom (bankou) ani s doterajším vlastníkom pred dražbou nič nevybavujete.

Kde sa o dražbe dozviete

Každá dražba musí byť vopred zverejnená v oznámení o dražbe. Pri nehnuteľnostiach platia tieto pravidlá:

• Notársky centrálny register dražieb — oznámenie musí byť zverejnené najmenej 30 dní pred dražbou. § 17 ods. 3
• Obchodný vestník — dražobník ho bez zbytočného odkladu pošle aj na zverejnenie v Obchodnom vestníku. Odtiaľ ich preberá aj realmon.sk.
• Úradná tabuľa obce (aj elektronická) a miestna tlač — najmenej 15 dní pred dražbou, aspoň v skrátenej podobe: čas, miesto, predmet a najnižšie podanie. § 11 ods. 4
• Na samotnej nehnuteľnosti — najmenej 15 dní pred dražbou musí byť na nej označenie a na viditeľnom mieste vyvesené oznámenie. § 11 ods. 5

Oznámenie o dražbe musí obsahovať najmä § 17 ods. 1:

• kto dražbu organizuje a kto ju navrhol,
• miesto, dátum a čas otvorenia dražby a či ide o prvú alebo opakovanú dražbu,
• opis nehnuteľnosti, jej stavu a práv a záväzkov, ktoré na nej viaznu,
• odhadnutú cenu podľa znaleckého posudku,
• najnižšie podanie a minimálne prihodenie,
• výšku, spôsob a lehotu zloženia dražobnej zábezpeky a ako sa vracia,
• spôsob úhrady ceny,
• termíny obhliadky,
• podmienky odovzdania nehnuteľnosti vydražiteľovi,
• meno notára, ktorý bude dražbu osvedčovať.

Podmienky uvedené v oznámení sa po zverejnení nesmú meniť. Ak sa niečo podstatné zmení (napríklad stav nehnuteľnosti), dražobník musí zverejniť dodatok. § 18

Znalecký posudok a najnižšie podanie

Cenu nehnuteľnosti určuje znalecký posudok, ktorý v deň dražby nesmie byť starší ako šesť mesiacov. § 12 ods. 1 Posudok si u dražobníka vyžiadajte a prečítajte — okrem ceny v ňom nájdete opis stavu, fotografie a často aj informácie, ktoré sa do oznámenia nezmestili. Majte na pamäti, že znalec niekedy nehnuteľnosť zvnútra nevidel a ohodnotil ju len z dostupných údajov. § 12 ods. 3

Ak dražbu navrhol záložný veriteľ, vlastník môže proti posudku namietať a vyžiadať si nový od iného znalca; potom platí vyššia z oboch hodnôt. § 12 ods. 5 a 6 Údaje v už zverejnenom oznámení sa pritom dodatočne meniť nedajú § 18 ods. 1 — ak nový posudok určí vyššiu hodnotu, sledujte, či dražobník dražbu neodložil alebo nevyhlásil znova.

Najnižšie podanie je vyvolávacia cena — suma, pod ktorú sa na dražbe nedá ísť. Ak predáva vlastník dobrovoľne, môže ju nastaviť voľne. Ak ide o výkon záložného práva, zákon stanovuje spodné hranice § 16 ods. 6:

Hranica 75 % platí aj pri dražbe na základe zákonného záložného práva — typicky keď spoločenstvo alebo správca bytového domu draží byt pre nedoplatky jeho vlastníka. § 16 ods. 6

Zmluva o vykonaní dražby môže licitátora oprávniť počas dražby najnižšie podanie znížiť, ak nikto neponúkne ani vyvolávaciu cenu — pri výkone záložného práva však nikdy pod uvedené hranice. § 16 ods. 7, § 20 ods. 10

Obhliadka

Pri nehnuteľnosti musí dražobník umožniť obhliadku najmenej v dvoch termínoch, ktoré nesmú byť v ten istý deň. Termíny nájdete v oznámení o dražbe. Na obhliadku nesmie dražobník klásť žiadne iné podmienky okrem preukázania totožnosti. § 13

Vlastník, ktorý v nehnuteľnosti býva, je povinný obhliadku strpieť. V praxi sa však stáva, že dvere zostanú zatvorené a vidíte len dom zvonku alebo spoločné priestory bytového domu. S takou možnosťou treba počítať — cena by mala zohľadniť, že kupujete „naslepo“.

Dražobná zábezpeka

Ak to oznámenie o dražbe vyžaduje (pri nehnuteľnostiach takmer vždy), každý účastník musí pred dražbou zložiť dražobnú zábezpeku. Je to záloha, ktorou preukazujete, že to myslíte vážne. § 14

• Môže byť najviac 30 % z najnižšieho podania, no nikdy viac ako 49 790,88 eura. Obe hranice platia súčasne a bez výnimky. V praxi sa výnimočne objavia oznámenia s vyššou zábezpekou — dražobník tým porušuje § 14 ods. 3 zákona a oplatí sa ho na to upozorniť ešte pred dražbou. § 14 ods. 3
• Zložiť ju možno v peniazoch (prevodom na účet dražobníka, do notárskej úschovy alebo v hotovosti, tá však len do limitu zákona o obmedzení platieb v hotovosti, spravidla 5 000 eur) alebo bankovou zárukou — dražobník musí pripustiť obe formy. § 10 ods. 1, § 14 ods. 1
• Lehota na zloženie sa končí otvorením dražby. Pri prevode počítajte s tým, že peniaze musia byť na účte včas.
• Ak nevydražíte, zábezpeku vám dražobník bez zbytočného odkladu vráti. § 15
• Ak vydražíte, zábezpeka sa vám započíta do ceny. § 26 ods. 3

Kto dražiť nemôže

Účastníkom dražby nemôže byť § 5:

• dlžník a jeho manžel či manželka — a nikto nesmie dražiť v ich mene,
• dražobník, jeho zamestnanci a ich blízke osoby, ako aj firmy, ktoré ovládajú,
• osoba, na ktorej majetok bol vyhlásený konkurz, ešte tri roky po jeho skončení,
• ten, kto nezložil zábezpeku,
• pri opakovanej dražbe vydražiteľ, ktorý predchádzajúcu dražbu tej istej nehnuteľnosti zmaril tým, že nezaplatil.

Pri registrácii podpíšete čestné vyhlásenie, že nie ste vylúčenou osobou. Dražiť môže len osoba spôsobilá na právne úkony. Maloletý alebo osoba s obmedzenou spôsobilosťou sa dražby zúčastniť nemôže — jedinou výnimkou je dražba spoluvlastníckeho podielu k veci, ku ktorej už podiel má; vtedy ju zastupuje zákonný zástupca alebo opatrovník. § 5 ods. 2

Ako prebieha dražba

1. Príďte včas. Účastníkov musí dražobník púšťať do miestnosti najmenej 30 minút pred začiatkom. Vezmite si doklad totožnosti, doklad o zložení zábezpeky a ak dražíte za firmu alebo za niekoho iného, aj výpis z registra či plnomocenstvo. § 20 ods. 1 a 2
2. Registrácia. Podpíšete zoznam účastníkov a čestné vyhlásenie a dostanete dražobné číslo, ktorým budete prihadzovať.
3. Otvorenie. Licitátor opíše nehnuteľnosť, jej odhadnutú cenu, ťarchy a nájomné zmluvy a oznámi najnižšie podanie a minimálne prihodenie. § 20 ods. 6
4. Prihadzovanie. Každé ďalšie podanie musí byť vyššie aspoň o minimálne prihodenie. Svojím podaním ste viazaní — nedá sa vziať späť. Ak viacerí ponúknu rovnakú sumu naraz, rozhodne žreb. § 20 ods. 7 a 8
5. Príklep. Keď nikto neprihodí, licitátor dvakrát vyzve na vyššie podanie, upozorní, že udelí príklep, a po tretej výzve udelí príklep najvyššej ponuke. Tým sa dražba končí. § 20 ods. 7 a 11

Ak má niekto k nehnuteľnosti predkupné právo (napríklad spoluvlastník) a preukáže ho pred začatím dražby, nemusí prebíjať: stačí, ak urobí podanie rovnaké ako najvyššie, a príklep dostane on. § 20 ods. 9

Ak nikto neponúkne ani najnižšie podanie (ani po prípadnom znížení), licitátor dražbu ukončí bez príklepu. Navrhovateľ potom môže s dražobníkom do 10 dní uzavrieť zmluvu o opakovanej dražbe; tá sa oznamuje najmenej 10 dní vopred. § 20 ods. 12, § 22

Zaplatenie ceny a prechod vlastníctva

• Ak cena nepresiahne 6 640 eur, platí sa hneď po skončení dražby.
• Ak je vyššia, vydražiteľ ju musí zaplatiť do 15 dní od skončenia dražby, ak sa s navrhovateľom nedohodne inak (oznámenie o dražbe môže uviesť dlhšiu lehotu). § 26 ods. 4 a 5
• Cenu nemožno zaplatiť zmenkou ani ju započítať proti nejakej svojej pohľadávke. § 26 ods. 8

Ak cenu zaplatíte včas, vlastníkom sa stávate ku dňu príklepu. § 27 ods. 1 Dostanete dve vyhotovenia osvedčeného odpisu notárskej zápisnice. Dražobník po zaplatení pošle ďalšie vyhotovenie s potvrdením o zaplatení na katastrálny odbor okresného úradu, ktorý vás zapíše do katastra. Návrh na vklad ani zmluvu nepodávate. § 28

Prevzatie nehnuteľnosti

Po nadobudnutí vlastníctva je predchádzajúci vlastník povinný vám nehnuteľnosť odovzdať, keď mu predložíte osvedčený odpis notárskej zápisnice a preukážete svoju totožnosť. Dražobník na mieste spíše zápisnicu o odovzdaní s podrobným opisom stavu. Ak niektorá strana odmietne podpísať, poznamená sa to do zápisnice. § 29

• Náklady odovzdania znáša vydražiteľ, pokiaľ ich nezavinil niekto iný.
• Nebezpečenstvo škody na nehnuteľnosti prechádza na vás dňom odovzdania (alebo dňom, keď ste s prevzatím v omeškaní).
• Ak predchádzajúci vlastník odmietne odísť, zákon o dražbách na to nemá vlastný postup — ste už vlastníkom a musíte sa domáhať vypratania súdnou cestou. Môže to trvať mesiace; počítajte s tým pri plánovaní.

Čo sa stane s ťarchami

Pred dražbou si pozorne prečítajte, čo oznámenie uvádza o právach a záväzkoch na nehnuteľnosti:

• Záložné práva: ak dražbu navrhol veriteľ, ktorého záložné právo je zapísané ako prvé, nehnuteľnosť sa predáva bez záložných práv ostatných veriteľov; tí sa uspokoja z výťažku podľa poradia. Ak ho navrhol veriteľ v horšom poradí, nehnuteľnosť prechádza zaťažená záložnými právami veriteľov pred ním — a ten, kto ju predáva, vás o tom musí informovať. § 151ma Občianskeho zákonníka
• Vecné bremená (napríklad právo prechodu cez pozemok alebo doživotné užívanie) dražbou nezanikajú. § 30
• Predkupné právo príklepom zaniká, ak cenu zaplatíte včas — okrem predkupného práva spoluvlastníka. § 30
• Nájomné zmluvy licitátor oznamuje pri otvorení dražby. Nájom sa zmenou vlastníka automaticky neruší, takže s nájomníkom treba počítať.

Riziko žaloby o neplatnosť dražby

Aj keď ste zaplatili a ste zapísaný v katastri, výsledok dražby ešte môže napadnúť niekto, kto tvrdí, že boli porušené jeho práva — najčastejšie predchádzajúci vlastník, napríklad s argumentom, že záložná zmluva bola neplatná alebo dražobník porušil zákon. Žalobu o určenie neplatnosti dražby musí podať do troch mesiacov odo dňa príklepu. § 21 ods. 2

Výnimka: ak dôvody neplatnosti súvisia so spáchaním trestného činu a išlo o dom alebo byt, kde mal predchádzajúci vlastník v čase príklepu trvalý pobyt, lehota tri mesiace neplatí. Ak súd dražbu zruší, strany si vracajú, čo si plnili — vy dostanete späť zaplatenú cenu a nehnuteľnosť vrátite. § 21 ods. 2, § 32

Keď sa dražba nakoniec neuskutoční

Pripravte sa na to, že ohlásená dražba sa niekedy na poslednú chvíľu zruší. Dražobník musí od dražby upustiť najneskôr pri jej začatí napríklad vtedy § 19 ods. 1:

• ak dlžník alebo vlastník pred dražbou zaplatí celý dlh aj s nákladmi dražby — v praxi najčastejší dôvod,
• ak o to písomne požiada navrhovateľ,
• ak bol na majetok vlastníka vyhlásený konkurz alebo povolená reštrukturalizácia,
• ak sa zistí, že neboli dodržané pravidlá o obhliadke alebo zverejnení.

Zložená zábezpeka sa vám v takom prípade vráti bez zbytočného odkladu. § 15 ods. 4 Prišli ste však o čas a prípadne o náklady na znalca či advokáta — preto sa tesne pred dražbou oplatí overiť u dražobníka, že sa naozaj koná. Ak bol na vlastníka vyhlásený konkurz, nehnuteľnosť sa neskôr môže objaviť v ponuke správcu.

Zhrnutie v bodoch

• Dobrovoľnú dražbu organizuje dražobník, najčastejšie na návrh banky ako záložného veriteľa.
• Oznámenie o dražbe nehnuteľnosti vychádza najmenej 30 dní vopred v Notárskom centrálnom registri dražieb a v Obchodnom vestníku.
• Obhliadka musí byť ponúknutá aspoň v dvoch termínoch.
• Zábezpeka je najviac 30 % najnižšieho podania (max. 49 790,88 €).
• Pri byte či dome dlžníka je najnižšie podanie v prvej dražbe aspoň 90 % a v opakovanej aspoň 75 % posudku.
• Cena nad 6 640 € sa platí spravidla do 15 dní; vlastníkom ste ku dňu príklepu.
• Neplatnosti dražby sa dá domáhať do 3 mesiacov od príklepu.